Calcul Amortissement LMNP

LMNP reel : le meilleur regime pour l'immobilier locatif meuble

Le LMNP au reel est souvent le regime fiscal le plus avantageux pour un investissement locatif meuble. Grace a l'amortissement comptable, vous pouvez souvent reduire votre imposition sur les loyers a ZERO pendant plusieurs annees, sans perdre de tresorerie reelle.

Comment calculer l'amortissement ?

3 etapes :

1. Decomposer le prix d'acquisition : terrain (non amortissable, ~10-20%), bien (amortissable), mobilier (amortissable plus rapidement)
2. Choisir les durees d'amortissement : 30 ans pour le bien, 7 ans pour le mobilier (durees usuelles)
3. Calculer l'annuite : valeur / duree = amortissement annuel deductible

Exemple concret

Bien a 200 000 EUR (dont 30 000 terrain) + 10 000 EUR mobilier, loyers 12 000 EUR/an, charges 3 500 EUR/an, TMI 30% :

• Amortissement bien : 160 000 / 30 ans = 5 333 EUR/an
• Amortissement mobilier : 10 000 / 7 ans = 1 429 EUR/an
• Total amortissement : 6 762 EUR/an
• Resultat imposable : 12 000 - 3 500 - 6 762 = 1 738 EUR
• Impot annuel : 1 738 × (30% + 17,2%) = 820 EUR
• Micro-BIC : (12 000 × 50%) × 47,2% = 2 832 EUR
• Gain avec le reel : ~2 000 EUR/an

Avantages & limites